2025-03-26 14:40:16
在政策利好与市场需求双重驱动下，上海房地产市场迎来 “小阳春”。数据显示，今年以来，上海房地产市场延续去年四季度以来回稳向好态势，二手房、新房成交量显著增长，土地市场溢价成交，市场活跃度全面提升。
二手房市场周末日均成交超千套，大标房产成交活跃
上海市房地产交易中心数据显示，1-2月，上海二手住房累计成交3.12万套，为2017年以来同期第二高。3月以来，周末成交套数保持去年四季度以来日均超千套的水平，日均成交1212套。
“目前市场活跃度很好，门店一周的买卖带看量基本稳定在20组，较去年9月份新政后的市场活跃度更上一层楼。”上海太平洋房屋田林东路一门店店长孙洁琼说道。
沪上头部中介太平洋房屋的数据显示，从区域来看，浦东、宝山、闵行等区域成交量领先，同时置换链条稳步向上。2025年，该公司成交价格1000万元以上房源占比逐步提升，年后成交占比提升2个百分点，置换改善住房条件，成熟区域的大平层更受大众喜爱，主要集中在徐汇田林和浦东洋泾板块。
从一线经纪人反馈来看，市场热度更直观可感。孙洁琼表示，其门店所在的片区近期大标房产成交活跃，像鑫耀中城等上千万的房产都有成交。“前两天，和同事合作成交了一套近三千万元的独栋别墅，该客户为置换客，近期完成出售房源后再次入市，成交周期非常短。上周首次洽谈，3月23日二次洽谈签约成功，成交周期仅8天。”
中原地产世纪花园豪宅分行门店店长潘雪莲也提及，目前带看量可观，客户入市意愿积极。从价格来看，房东和客户的多数谈判价格差距在3%～5%。从联洋板块成交情况来看，截至3月23日，板块内仁恒河滨城、当代清水园等成交均较活跃。
来自中介机构的监测数据显示，得益于政策刺激和市场信心的恢复，自“9.29新政”以来，该机构的房源成交周期逐步变短，整体从2024年一季度的109天缩短至2025年一季度的94天，整体成交周期缩短15天，随着政策效应的延续，二手房成交量有望继续保持高位，预计将呈现“量升价稳”的态势。
市场的回暖也直观反映在经纪人业绩上。澎湃新闻从沪上头部经纪公司了解到，今年以来，单月20万元以上业绩的经纪人数量与去年同期相比显著增加。太平洋房屋内部数据显示，今年前两个月，单月业绩在20万元以上的经纪人共95人，同比增长近15%。截至3月23日，3月业绩达20万元的经纪人已有81人 。
据上海市房地产交易中心预判，3月二手住宅成交预计超2.5万套，同比增加40%左右，比近5年同期月均成交水平高出14%。
从价格来看，上海市房地产交易中心的数据显示，今年以来，商品住房成交价格总体回升。今年以来，一手住房价格指数环比延续上涨态势，1-2月分别上涨0.6%、0.2%，去年四季度以来累计上涨2.2%。二手住房价格指数去年四季度以来环比累计上涨1.5%，预计今年3月价格环比将小幅上涨。
新房市场热度高涨，“日光” 项目再现
新房市场同样表现亮眼。上海市房地产交易中心副主任阮骏麒介绍，1-2月，上海一手住房累计成交78万平方米，同比增加28%。3月新开盘项目热度居高不下，3月以来(至3月21日)共有16个项目完成认购，平均认购比为0.89，其中9个项目认购比超过1。在售项目销售速度加快，3月以来日均成交1.1万平方米，比去年同期日均增加34%，与去年 “沪七条” 出台后10月份成交水平相当。
随着销售加速，当前，一手住房的可售量有所下降。官方数据显示，目前上海全市可售面积比2024年末减少6%，去化周期比2024年末减少1.1个月。
从市场表现来看，位于黄浦区外滩街道的金陵华庭项目可以说是市场热度的典型代表。3月22日，该项目首期推出158套房源，尽管每平方米均价近19万元，总价格段在4000万元至1.7亿元，但该项目推出后迅速实现 “日光”，单日实现收金92.34亿元。
嘉里建设华北区、华东区总经理陈小峰表示，从样板房开放到认购的短短几周时间内，案场到访量超千余组。这个短期获得的到访量，除了印证了项目本身的稀缺属性之外，更说明了上海住宅市场的巨大潜力。
上海豪宅市场走出独立行情的同时，改善型项目也备受市场关注。
位于浦东新区内中环的浦发?莲园项目，自3月开放样板间后，周末两天到访量近400组。该项目之前在浦东世纪汇巡展，目前已正式开放样板间，不少意向客户到访参观，预计于4月上中旬开启认筹。据介绍，该项目自3月8日起，每个周末单日到访量稳定在200组左右，甚至工作日晚上八九点仍有客户到访咨询。公开信息显示，浦发?莲园可售房源总计458套，首批推出112套100平方米及133平方米的三房房源，首开销售均价91800元 / 平方米。此外，位于浦东唐镇的浦发唐城五期项目近期也已过会，将加推153套房源，销售均价约7.4万元 / 平方米，周末两日售楼处到访量近300组。
澎湃新闻从上海链家获悉，其代理的多个楼盘也表现活跃，衡辰公寓、同济蟠龙里、星尚观澜世嘉等项目带看及成交均十分可观。以同济蟠龙里为例，上周末(3月22日-23日)项目实现带看69组，此前3个周末也均维持70组左右的带看量。截至3月23日，3月该项目已实现认购20组。
土拍市场溢价成交，点状高热特征明显
土地市场方面，2025年开年以来，上海已有3个批次的集中供地成交，包括去年第九批次以及今年的第一、第二批次地块。中指研究院数据显示，今年上海已成交住宅用地6宗，成交总价约206亿元，且全部溢价成交，平均溢价率约27%。其中，虹口区C080302单元hk329 - 11地块溢价率最高，达38.20%，刷新了2024年8月上海实行 “双高双竞” 政策以来的总价纪录。
业内认为，2025年，上海土地市场呈现全面开花、核心区持续冲高、外资现身三大特征。不仅嘉定、奉贤、松江地块均产生溢价，虹口、杨思热门地块争夺激烈，溢价率均超过30%。一批次土拍中，两家新加坡房企现身，中海、招商、华润等头部企业也频繁现身上海土拍市场。
中指研究院上海数据总经理张文静认为，上海土拍仍维持点状高热的特征，房企青睐中心城区稀缺地块以及郊区周边配套较为完善的地块，未来上海集中供地或继续维持中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的特征，以稳定市场预期。
小阳春热度有望延续
业内指出，目前房地产市场正处于政策持续发力、市场信心逐步修复的关键时期。数据显示，今年以来，“沪九条”“沪七条”政策效应持续释放，支持的刚性和改善性需求的六类群体(包括社保“5年减为3年”的非沪籍居民、购买外环内二手住房的非沪籍单身人士、多子女家庭、社保“3年减为1年”购买外环外住房的非沪籍居民、持居住证的非沪籍家庭以及临港“N+1”群体)购买住房约7300套，占同期成交量的13%；截至目前，六类群体已购住房约3.8万套。
58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，在一系列政策作用下，市场信心稳步提升。据58安居客研究统计数据显示，当前，二手房找房热度达到了近两年来的新高点，需求的稳步释放直接推动了成交量的持续高位运行。在新房市场方面，豪宅表现尤为活跃，这主要是因为当前核心城市优质地段的豪宅作为高端人群的资产配置需求，相对更受欢迎。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，小阳春的热度有望延续。一方面，政策端还在释放积极信号，比如降准，降息市场有期待，这可以实实在在降低买房成本。另一方面，房子的去化速度在加快，尤其是房东在价格谈判上的优势又回来了，会催促已经处于市场中的客户抓紧做决策。
卢文曦认为，对于想置换新房的买家主动挂牌、促成交易的动力也在提升，主要是今年以来土拍市场的活跃，刷新区域楼板价纪录的地块在增多，开发商对未来楼市向好的信心也会传递到买家。今年上半年二手房不管是量还是价都有望得到进一步企稳。
